注文住宅の地盤改良費用はどう予測する？

注文住宅の地盤改良費用は、土地の地盤調査結果が出るまでは正確に予測できません。ただし、建物の面積、地盤の弱い深さ、採用する改良工法をもとに、おおよその予算を立てることは可能です。

資金計画では、地盤調査費と地盤改良費を分けて考え、改良が必要になった場合に備えて一定の予備費を確保しておくことが重要です。

注文住宅の地盤改良費用は「土地」と「建物」の条件で予測する

地盤改良費用は、主に次の条件によって変わります。

同じ土地でも、平屋か2階建てか、建物の配置がどこになるかによって改良範囲が変わることがあります。そのため、土地の面積だけで費用を判断するのではなく、建物の計画とセットで見積もる必要があります。

以下は、戸建て住宅で検討されることがある工法の大まかな目安です。実際の金額ではなく、注文住宅の資金計画で仮置きするための参考値として扱ってください。

これらの金額は、一般的な戸建て住宅を想定した概算です。建物の大きさや杭の本数、改良する深さ、敷地条件によって大きく変わるため、「柱状改良なら必ず100万円」といった判断はできません。

工法は施主が自由に選べるとは限りません。地盤調査の結果、建物の荷重、施工会社の設計方針などをもとに、必要な工法が決まります。

地盤改良費用を予測するときは、まず改良する面積と工法ごとの単価を使って概算します。

概算費用＝改良する面積 × 1平方メートルあたりの工事単価＋付帯費用

ただし、工法によっては面積ではなく、杭の本数や長さ、改良体の体積などで計算されます。見積書では、単価の基準が「平方メートル」「本数」「メートル」などのどれになっているかを確認してください。

たとえば、仮に改良面積が80平方メートルで、1平方メートルあたりの単価を1万2,000円として計算すると、改良部分の工事費は次のようになります。

80平方メートル × 1万2,000円＝ 96万円

ここに重機搬入費、残土処分費、諸経費などが加わる場合があります。この計算例は仮定であり、実際の注文住宅の見積額を示すものではありません。

地盤調査費は、地盤改良工事が必要かどうかを判断するための費用です。調査を行った結果、改良が不要になる場合もあれば、改良工事が必要になる場合もあります。

一方、地盤改良費は、地盤の強度を補うための工事費です。資金計画では、次のように分けて記載すると、予算の不足を把握しやすくなります。

「地盤調査費を支払えば改良費も含まれる」という意味ではありません。契約前に、調査費と改良工事費がどの項目に含まれているか確認しましょう。

土地を購入する前は、地盤調査を実施できず、正確な改良費を確定できないことがあります。その場合は、周辺の地形や過去の土地利用などからリスクを確認し、予算に幅を持たせます。

ハウスメーカーや工務店に土地の候補を見せる
土地の所在地、面積、形状、前面道路、購入予定の建物プランを伝え、地盤改良費の仮予算を出してもらいます。
地形や周辺の状況を確認する
低地、埋め立て地、池や水田の跡地、盛土のある土地などは、地盤の状態を個別に確認する必要があります。ただし、地形だけで改良の要否を断定することはできません。
地盤改良費を含めた総額で比較する
土地価格が安くても、造成費や擁壁工事、地盤改良費が大きくなると、総額では高くなることがあります。
契約前に費用負担の条件を確認する
地盤調査の実施時期、改良工事が必要になった場合の負担者、見積額を超えた場合の扱いを確認します。