注文住宅の地盤改良費は、予算に100万〜200万円程度の予備費を見込むと、資金計画を立てやすくなります。ただし、地盤調査の結果によっては改良が不要な場合もあれば、200万円を超える場合もあるため、契約前に確定できる費用ではありません。
土地の地盤、建物の大きさ・重さ、改良方法、施工条件によって金額が大きく変わります。土地を購入する前なら、地盤改良費をゼロと考えず、少なくとも100万円前後、心配な土地では200万円程度を予備費として確保しておくと安心です。
注文住宅の地盤改良費は予算にいくら見込む？
資金計画の段階では、次のように考えると判断しやすくなります。
| 予算計上の考え方 | 向いているケース |
|---|---|
| 50万〜100万円程度 | 地盤に大きな不安がなく、軽量な建物を計画している場合の最低限の想定 |
| 100万〜200万円程度 | 地盤の状態がまだ分からない土地で、一般的な予備費を確保したい場合 |
| 200万円以上 | 軟弱地盤の可能性がある、改良範囲が広い、深い改良が必要になる可能性がある場合 |
この金額は、特定の会社や土地に確定して適用できる料金ではありません。予算を組むための目安であり、最終的な金額は地盤調査と施工会社の見積もりで決まります。
地盤改良の方法によって費用は変わる
地盤改良には複数の方法があり、地盤の弱い深さや建物の重量によって選ばれます。一般に、浅い範囲だけを改良する方法より、深い地盤まで杭などで支える方法のほうが高くなりやすい傾向があります。
| 主な方法 | 特徴 | 費用の傾向 |
|---|---|---|
| 表層改良 | 地表に近い軟弱な土を固化材で改良する | 比較的低くなりやすいが、軟弱層が深い場合には適さない |
| 柱状改良 | 地中に柱状の改良体をつくって建物を支える | 表層改良より高くなりやすい |
| 鋼管杭などによる工法 | 鋼管などを深い支持層まで到達させる | 深さや本数によって高額になりやすい |
工法の名称だけで安い・高いと決めることはできません。同じ工法でも、建物の面積、杭や改良体の本数、施工する深さ、敷地への重機の入りやすさによって見積もりは変わります。
地盤改良費が決まる主な条件
地盤改良費は、主に次の条件をもとに算出されます。
- 軟弱な地盤がどの深さまで続いているか
- 建物の延床面積や形状、階数
- 建物の重量
- 必要な改良の範囲と深さ
- 採用する改良工法
- 重機や材料を敷地内へ運び込めるか
- 残土処分、養生、道路使用などの付帯工事があるか
特に、同じ土地でも建物の大きさや形状が変われば必要な改良範囲が変わることがあります。土地だけを見て地盤改良費を正確に予測するのは難しいため、建物の計画と地盤調査をセットで考える必要があります。
地盤改良が不要になることもある
地盤調査の結果、建物を安全に支えられると判断されれば、地盤改良が不要になる場合もあります。その場合、地盤改良工事の費用は発生しません。
ただし、土地の見た目や周辺の住宅が建っていることだけで、改良不要とは判断できません。隣の土地で問題がなかったとしても、敷地内の地盤が同じ状態とは限らないためです。
反対に、地盤が弱いと判断されても、どの工法を採用するかで見積もりが変わります。住宅会社から1種類の工法だけを提示された場合は、工法を選んだ理由と、ほかの方法が適用できないかを確認するとよいでしょう。
予算に入れる金額の計算例
仮に、注文住宅の本体工事費や諸費用とは別に、地盤改良の予備費として150万円を確保するとします。この場合の資金計画は、次のように考えます。
地盤改良費の予備費150万円 ＝ 改良工事に備えて確保する金額
実際の見積もりが120万円なら、予備費との差額30万円を別の費用に回せます。一方、見積もりが220万円なら、予備費だけでは70万円不足するため、自己資金や住宅ローンに含められるかを確認する必要があります。
この計算例は、実際の工事費を示すものではありません。地盤調査前の段階では、予算に入れた金額を「確定費用」ではなく「発生する可能性がある費用」として扱います。
土地探しの段階で確認すること
土地を契約する前なら、地盤改良費のリスクを次の順番で確認します。
- 住宅会社に土地の候補を伝える。建物の大きさや階数を仮設定し、地盤改良費をどの程度見込むべきか相談します。
- 地盤に関する資料の有無を確認する。過去の地盤調査結果などがあっても、調査地点や建物の条件が異なる場合は、そのまま使えるとは限りません。
- 地盤改良費を含めた資金計画を作る。土地代と建物代だけで予算を使い切らず、改良費の予備費を残します。
- 契約条件を確認する。地盤調査の実施時期、調査費用、改良工事が必要になった場合の負担者を契約書や見積書で確認します。
土地の売買契約後に地盤改良費が判明すると、想定外の出費になりやすいものです。調査前に正確な金額を出せなくても、住宅会社に複数の費用ケースを作ってもらうと、資金不足を防ぎやすくなります。
見積もりで確認したい項目
地盤改良費の見積もりを受け取ったら、総額だけでなく内訳を確認します。
- 地盤調査費が含まれているか
- 改良工事の本体費用はいくらか
- 改良する深さ、範囲、本数が明記されているか
- 重機の搬入や搬出費が含まれているか
- 残土処分費や運搬費が含まれているか
- 消費税が税込表示か税別表示か
- 地盤改良が不要だった場合に発生する費用があるか
- 追加工事が発生する条件は何か
「地盤改良費一式」とだけ書かれている場合は、何が含まれているか分かりません。改良の深さや本数、付帯費用を確認し、追加料金が発生する可能性も聞いておきましょう。
地盤改良費を住宅ローンに含められるか
地盤改良費を住宅ローンに含められるかどうかは、金融機関の商品や契約内容によって異なります。土地代や建物工事費と一緒に扱える場合もありますが、すべての金融機関で同じ条件とは限りません。
借入額に含めたい場合は、申し込み前に金融機関へ次の点を確認します。
- 地盤調査費や地盤改良費を借入対象にできるか
- 土地先行融資やつなぎ融資の対象になるか
- 見積書や工事請負契約書など、どの書類が必要か
- 追加費用が出た場合に借入額を変更できるか
ローンに含められるか未確認のまま、自己資金を別の費用に使うのは避けましょう。借入対象になる場合でも、借入額が増えれば返済額も増えるため、毎月の返済額まで計算して判断します。
地盤改良費の予算を決めるときの結論
注文住宅の地盤改良費は、地盤調査前なら100万〜200万円程度を予備費として見込むのが一つの考え方です。軟弱地盤の可能性がある土地や、深い改良が必要になりそうな土地では、200万円を超えるケースも想定します。
一方で、改良不要となる可能性もあるため、予算に入れた金額を確定費用とは考えません。まずは住宅会社に建物の計画を伝え、地盤調査の条件、工法、追加費用、ローンへの組み込み可否を確認したうえで、資金計画を決めてください。
