注文住宅でペアローンを組む際の注意点は？

注文住宅でペアローンを組むときの主な注意点は、夫婦それぞれが返済を続けられるか、土地・建物の支払い時期に対応できるか、持分や税務上の扱いが借入額と合っているかを事前に確認することです。

ペアローンは、夫婦などがそれぞれ住宅ローンを契約し、同じ住宅の購入費用を分担して借りる方法です。借入額を増やしやすい一方、収入減少や工事の遅れなど、注文住宅ならではのリスクもあります。

注文住宅のペアローンで特に注意したい7つの点

1. 土地代・着工金・中間金の支払いに対応できるか確認する

注文住宅では、完成時に一括で支払うのではなく、土地代、契約金、着工金、中間金、建物の残代金などを複数回に分けて支払うことがあります。

一般的な住宅ローンは、建物が完成して引き渡される時期に融資される場合があります。そのため、土地代や着工金などを先に支払う必要がある場合は、つなぎ融資や分割融資を利用できるかを金融機関に確認しなければなりません。

確認する項目は次のとおりです。

• 土地代、着工金、中間金、残代金のそれぞれの支払日
• 住宅ローンの融資実行日
• 分割融資に対応しているか
• つなぎ融資を利用できるか
• つなぎ融資の金利、手数料、返済時期
• 予定している工務店やハウスメーカーへの支払い条件

本審査に通ったとしても、希望する支払日に希望額が実行されるとは限りません。土地の契約や工事請負契約を結ぶ前に、金融機関と施工会社の両方へ資金の流れを確認しておくことが重要です。

2. 夫婦のどちらかの収入が減っても返済できるか考える

ペアローンでは、夫婦それぞれが別の住宅ローンを契約します。借入額を増やしやすい反面、どちらかが退職、休職、育児休業、時短勤務、転職などで収入が減ると、家計全体の返済負担が大きくなります。

審査時の収入を前提に借りられる額ではなく、次のような時期でも返済できるかを試算してください。

• 出産や育児で一方の収入が減る時期
• 子どもの進学費用が増える時期
• 病気やけがで休職する時期
• 転職直後で収入が不安定な時期
• 定年後に再雇用となり、収入が下がる時期

たとえば、夫婦の収入が現在の水準から下がった場合、住宅ローン以外の生活費、教育費、固定資産税、火災保険料、修繕費も含めて家計が成り立つかを確認します。「2人とも今の収入を定年まで得られる」ことだけを前提に借入額を決めないことが大切です。

3. 返済できなくなっても、相手のローンが自動的に消えるとは限らない

ペアローンでは、夫婦それぞれが自分のローンについて返済義務を負います。一方が返済できなくなった場合でも、もう一方のローンまで自動的に免除されるわけではありません。

団体信用生命保険（団信）は、一般に住宅ローン契約者が死亡した場合などに、契約内容に応じてその人のローン残高を保障する制度です。片方の団信で、もう片方のローンまで保障されるとは限りません。

金融機関によっては、夫婦のどちらかに万一のことがあった場合に、2人分の残高を保障するタイプの商品を扱っている場合があります。ただし、金利の上乗せ、対象となる状態、保障の開始時期、支払条件などが異なります。

確認するときは、次の点を契約前に書面で比較しましょう。

• 死亡時に保障されるのは誰のローンか
• がんや特定の疾病が保障対象になるか
• 保障が適用される条件
• 金利の上乗せや保険料の有無
• 保障対象外となる免責事項

4. 持分割合と実際の負担割合を合わせる

住宅を夫婦の共有名義にする場合、登記上の持分割合と、購入費用を実際に負担した割合が大きく違うと、贈与とみなされる可能性があります。

たとえば、夫婦がそれぞれ住宅ローンを組み、頭金も負担している場合は、土地・建物の購入費用を誰がいくら負担したかを整理したうえで持分を決めます。単純に「夫婦だから半分ずつ」とするのではなく、自己資金と各自の借入額を含めた負担割合を確認してください。

持分や贈与税の扱いは、資金の出し方、親からの援助、土地と建物の名義などによって変わります。契約前に金融機関だけでなく、必要に応じて税理士や税務署へ相談すると安心です。

5. 住宅ローン控除を夫婦それぞれが利用できるとは限らない

ペアローンでは、要件を満たせば夫婦それぞれが住宅ローン控除の対象となる可能性があります。ただし、控除の対象となる住宅の条件、入居時期、所得、借入期間、床面積などの要件を満たす必要があります。

また、住宅ローン控除は税額から差し引く制度なので、所得税や住民税の納税額が少ない場合、借入額に応じた控除額をすべて利用できるとは限りません。育児休業などで所得が下がる年は、控除の利用額も変わる可能性があります。

さらに、夫婦間の資金負担と持分が合っていない場合は、控除の計算以前に税務上の問題が生じることがあります。制度の内容や適用条件は改正されるため、入居する年に適用される制度を国税庁や税務署、税理士などで確認してください。

6. 離婚や別居をしてもローンの契約は残る

離婚や別居をした場合でも、住宅ローンの契約が自動的に解消されることはありません。売却するのか、どちらかが住み続けるのか、残ったローンをどう返すのかを整理する必要があります。

特に、住宅の売却額がローン残高を下回る場合は、売却してもローンが残ることがあります。また、夫婦の一方が住み続ける場合でも、金融機関の承諾なしに名義や返済義務だけを変更できるとは限りません。

将来の家族構成や関係の変化を完全に予測することはできませんが、契約前に次の点を話し合っておくと、問題が起きたときの整理に役立ちます。

• 住宅の名義とローンの名義
• 売却する場合の費用や残債の負担
• 一方が住み続ける場合の返済方法
• 連帯保証や担保の扱い

7. 手数料や諸費用が単独ローンより増えることがある

ペアローンでは、夫婦それぞれがローン契約を結ぶため、事務手数料、印紙税、登記関連費用などが契約ごとに発生する場合があります。費用の計算方法は金融機関によって異なります。

金利だけでなく、次の費用を含めて比較してください。

• 融資事務手数料
• 保証料
• 契約書にかかる費用
• 抵当権設定などの登記費用
• つなぎ融資や分割融資の手数料・利息
• 団体信用生命保険の上乗せ金利や保険料
• 繰り上げ返済手数料

ペアローンは借入額や金利だけを見ると有利に見えることがありますが、契約本数が増えることで初期費用が高くなることがあります。金融機関には、土地取得から建物完成までに必要な費用を含めた見積もりを出してもらいましょう。

ペアローンと収入合算の違いも比較する

夫婦の収入を住宅ローン審査に反映させる方法には、ペアローンのほかに収入合算があります。どちらが適しているかは、借入額だけでなく、契約数、団信、費用、将来の収入変化で判断します。

収入合算には、連帯保証型と連帯債務型などがあり、扱いは金融機関によって異なります。名称だけで判断せず、返済義務、団信、住宅ローン控除、持分の扱いを同じ条件で比較してください。

契約前に確認する順番

注文住宅のペアローンは、借入可能額を先に決めるのではなく、支払い計画と将来の家計を確認してから申し込むと判断しやすくなります。

1. 土地代、着工金、中間金、建物代金の支払日を施工会社に確認する。
2. 希望する金融機関に、分割融資やつなぎ融資の可否と費用を確認する。
3. 夫婦の収入が減った場合を含め、生活費や教育費を入れて返済額を試算する。
4. 夫婦それぞれの借入額、返済期間、金利タイプを決める。
5. 団体信用生命保険の保障範囲を確認する。
6. 頭金と借入額を含めた実際の負担割合を計算し、持分を検討する。
7. 住宅ローン控除や親からの資金援助がある場合の税務上の扱いを確認する。
8. ペアローンと収入合算を、総費用と保障内容で比較する。

特に、土地の契約前には融資実行の時期を、建物の請負契約前には追加工事費の扱いを確認してください。注文住宅では、契約後に仕様変更や地盤改良などの費用が発生することもあるため、予備費を残した資金計画が必要です。

ペアローンが向いているか判断するポイント

ペアローンは、夫婦それぞれに安定した収入があり、将来の返済計画と持分を無理なく設計できる場合に検討しやすい方法です。夫婦の収入を合わせないと希望する住宅費用をまかなえない場合でも、収入減少時の返済方法まで決められるかが重要です。

一方、近く出産や転職を予定している、どちらかの収入が大きく変わる可能性がある、団信の保障範囲を広くしたい、契約や税務の管理を増やしたくない場合は、単独ローンや収入合算も含めて比較したほうがよいでしょう。

ペアローンを選ぶかどうかは、借入可能額の大きさだけで決めないでください。注文住宅の支払日、夫婦それぞれの将来収入、団信、持分、税金、諸費用を一つの資金計画にまとめて判断することが、主な注意点です。