注文住宅で住宅ローンの融資実行より先に、土地代や着工金・中間金の支払いが必要な場合に、つなぎ融資を利用します。住宅ローンは通常、建物が完成して引き渡される時期に実行されるため、それまでの支払いを一時的に借り入れる仕組みです。
ただし、つなぎ融資を利用できるか、いくら借りられるか、金利や手数料がいくらかは金融機関によって異なります。注文住宅の契約前に、住宅ローンとつなぎ融資を一緒に確認することが重要です。
注文住宅でつなぎ融資が必要になるのはどんな場合？
土地代、着工金、中間金などを、住宅ローンの融資実行前に支払う必要がある場合につなぎ融資が必要になります。
注文住宅では、建売住宅のように完成した住宅を購入するのではなく、土地の購入や建築工事を段階的に進めます。そのため、建物が完成する前に次のような支払いが発生することがあります。
- 土地の購入代金
- 工事請負契約時に支払う契約金
- 工事開始時に支払う着工金
- 工事の途中で支払う中間金
- 設計料や地盤改良費などの関連費用
一方、一般的な住宅ローンは、担保となる建物が完成し、引き渡されるタイミングで実行されることがあります。この支払い時期のずれを埋めるのがつなぎ融資です。
つなぎ融資を使う注文住宅の支払いの流れ
つなぎ融資を使う場合は、先につなぎ融資を借り、建物の完成後に実行される住宅ローンで返済する流れが一般的です。
- 土地の購入や建築請負契約を進める
土地代や工事代金について、いつ、いくら支払うかを確認します。 - 住宅ローンとつなぎ融資を申し込む
金融機関の審査では、土地や建物の計画、借入額、返済能力などが確認されます。 - 必要な時期に、つなぎ融資を実行する
土地代、着工金、中間金などの支払日に合わせて、必要額を借り入れます。 - 住宅の完成・引き渡しを受ける
建物の完成後、住宅ローンが実行されます。 - 住宅ローンでつなぎ融資を返済する
住宅ローンの融資金から、つなぎ融資の元金を返済します。
実際の融資回数や返済方法は商品によって異なります。つなぎ融資の元金を住宅ローンで返済する方式のほか、住宅ローンの実行まで利息のみを支払う方式などもあるため、契約前に確認が必要です。
つなぎ融資を使わずに済む場合もある
土地代や着工金などを自己資金で支払える場合や、住宅ローンを早い段階で実行できる金融機関を利用する場合は、つなぎ融資が不要になることがあります。
また、金融機関によっては、土地の購入時などに住宅ローンを分割して実行する「分割融資」などを扱っている場合があります。分割融資は、つなぎ融資とは仕組みや費用が異なるため、両方を比較して検討します。
| 確認項目 | つなぎ融資 | 分割融資など |
|---|---|---|
| 借り入れの時期 | 住宅ローンとは別に、完成前の支払い時期に借り入れる | 住宅ローンを複数回に分けて実行する場合がある |
| 返済方法 | 住宅ローン実行時に返済する商品がある | 実行された金額から返済が始まることがある |
| 費用 | つなぎ融資の利息や手数料がかかる | 分割実行に関する手数料などがかかる場合がある |
| 利用可否 | 金融機関や商品ごとに異なる | 金融機関や住宅ローン商品ごとに異なる |
どちらが有利かは、借入額、借入期間、支払い回数、金利、手数料によって変わります。名称だけで判断せず、完成までに必要な費用の総額で比較することが大切です。
つなぎ融資にかかる主な費用
つなぎ融資では、借り入れた金額に対する利息のほか、事務手数料や印紙代などがかかる場合があります。
利息
利息は、一般に「借入額×金利×借入期間」をもとに計算します。実際の計算方法は日割りか月単位かなど、商品によって異なります。
たとえば、計算例として、500万円を年2.0％で6か月借りた場合、単純計算では次のようになります。
500万円×2.0％×6か月÷12か月＝5万円
これは利息だけを単純化した計算例であり、実際の支払額ではありません。融資実行日、返済日、利息の計算方法によって金額は変わります。
手数料や諸費用
金融機関によって、次の費用が設定されることがあります。
- 融資事務手数料
- 契約書にかかる印紙代
- 振込手数料
- 担保や保証に関する費用
- 期限前返済に関する手数料
つなぎ融資は、住宅ローンよりも借入期間が短い場合でも、別の融資契約として手数料が発生することがあります。金利だけでなく、利息と諸費用を合わせて比較してください。
つなぎ融資を利用する前に確認すること
注文住宅の契約前に、次の項目を金融機関と住宅会社へ確認しておくと、資金が必要になる時期を把握しやすくなります。
- 土地代、着工金、中間金の支払日と金額
- 住宅ローンが実行される予定の時期
- つなぎ融資の利用可否
- 借り入れできる上限額
- つなぎ融資の金利と計算方法
- 事務手数料や印紙代などの諸費用
- 何回まで分けて融資を受けられるか
- 住宅ローンの審査に通らなかった場合の扱い
- 工事が遅れた場合に借入期間を延長できるか
- 完成後の住宅ローンで返済できる条件
特に重要なのは、住宅ローンの融資承認があっても、つなぎ融資が同じ条件で利用できるとは限らない点です。住宅ローンとつなぎ融資の審査や契約条件を、別々に確認してください。
つなぎ融資を利用するときの注意点
住宅ローンより金利が高いことがある
つなぎ融資は、住宅ローンとは別の商品として扱われるため、住宅ローンと同じ金利になるとは限りません。借入期間が長くなったり、複数回の支払いに利用したりすると、利息の負担が増える可能性があります。
工事の遅れで利息が増える可能性がある
つなぎ融資の返済が住宅ローンの実行時まで続く場合、工事の遅れや引き渡しの延期によって借入期間が延び、利息が増えることがあります。延長の可否や追加費用の有無も確認しておきましょう。
住宅ローンの審査に通らない場合のリスクがある
つなぎ融資を先に利用できても、最終的に住宅ローンを借りられるとは限りません。住宅ローンの審査に通らなかった場合に、つなぎ融資をどのように返済するのかは、契約前に確認が必要です。
土地先行融資とは異なる
土地代を先に借りられる住宅ローンを、土地先行融資と呼ぶことがあります。土地先行融資は土地購入時に住宅ローンを実行する仕組みの一つで、つなぎ融資とは契約や返済方法が異なる場合があります。
土地を先に購入する計画では、「つなぎ融資」「分割融資」「土地先行融資」のどれを利用できるのかを、金融機関に確認してください。
つなぎ融資が必要か判断する手順
まずは住宅会社から、完成までの支払い予定表を受け取ります。そのうえで、自己資金と住宅ローンの実行時期を照らし合わせます。
- 支払い予定を一覧にする
土地代、契約金、着工金、中間金、諸費用の支払日と金額を書き出します。 - 自己資金で支払える金額を確認する
支払い後の生活費や予備費を残せるかも含めて確認します。 - 住宅ローンの実行時期を確認する
完成・引き渡し時に実行されるのか、完成前に分割実行できるのかを金融機関に尋ねます。 - 不足する金額を計算する
完成前の支払い額から、利用できる自己資金を差し引きます。 - つなぎ融資と他の融資方法を比較する
金利、手数料、借入期間、返済時期を同じ条件で比較します。
不足額があるからといって、すぐにつなぎ融資を利用するのではなく、支払い時期の変更や分割融資の可否も含めて確認することがポイントです。
注文住宅のつなぎ融資は、支払い時期と融資実行時期のずれで判断する
注文住宅でつなぎ融資を利用するのは、土地代や着工金、中間金の支払いが先に発生し、住宅ローンの実行まで自己資金だけでは足りない場合です。
最初に、住宅会社から完成までの支払い予定表をもらい、金融機関に住宅ローンの実行時期と、つなぎ融資・分割融資の条件を確認してください。金利だけでなく、手数料、工事が遅れた場合の扱い、住宅ローン審査に通らなかった場合の返済方法まで比較して判断します。
