注文住宅の月々の返済額はどう決める？

注文住宅の月々の返済額は、借りられる金額ではなく、住宅に関する支出を払った後も生活を無理なく続けられる金額から決めます。住宅ローンの返済額だけでなく、固定資産税、火災保険、修繕費、管理費なども含めて考えることが大切です。

注文住宅の月々の返済額は「住居費の総額」で決める

まず、毎月の住居費にいくらまで充てられるかを決め、その金額から住宅ローン以外の費用を差し引きます。

基本の考え方は次のとおりです。

住宅ローンの毎月返済額＝住居費に回せる上限額 − 住宅ローン以外の住居費

住宅ローン以外には、次のような費用があります。

マンションとは異なり、戸建て住宅では修繕積立金を毎月支払わないケースもあります。しかし、外壁、屋根、給湯器などの修繕費は将来必要になるため、毎月少しずつ準備しておくと安心です。

返済額の上限は、手取り収入から現在の生活費、将来の支出、貯蓄額を差し引いて考えます。計算には、住宅購入後の家計を使うことが重要です。

ボーナスや残業代など、毎回の金額が変わる収入は、返済額の計算に全額含めないほうが安全です。基本給など、継続性を見込みやすい収入を中心に考えます。

金融機関が審査で使う返済負担率は、借入可能額を判断するための基準の一つです。しかし、審査に通る金額が、家計にとって無理のない金額とは限りません。

返済負担率を確認するときは、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、カードローン、教育ローンなどの返済も含まれるかを確認します。また、審査上の計算方法と実際の家計の収支は異なる場合があります。

そのため、「借りられる額」ではなく「返し続けられる額」から借入額を逆算するのが基本です。

住宅費を手取り月収の何％にするかという目安が紹介されることがありますが、家族構成や地域、車の有無、子どもの進学先によって適正額は変わります。割合だけで返済額を決めることはできません。

たとえば、同じ手取り月収でも、次の条件がある家庭は住宅ローンに回せる金額が小さくなりやすい傾向があります。

反対に、車が不要な地域に住む、子どもがいない、十分な自己資金があるといった場合は、同じ収入でも家計の余裕が変わります。

以下は実際の料金や推奨額ではなく、考え方を示すための計算例です。

仮に、住宅購入後の手取り月収が35万円、住宅以外の生活費と貯蓄に26万円必要だとします。固定資産税や保険、修繕費などの住宅ローン以外の住居費を月3万円と見積もる場合、計算は次のようになります。

35万円 − 26万円 − 3万円＝ 6万円

この計算では、住宅ローンの返済額を月6万円以内に収める考え方になります。ただし、将来の教育費や収入減少への備えが十分でなければ、さらに返済額を下げる必要があります。

逆に、生活費を少なく見積もっている場合や、固定資産税などを含めていない場合は、月6万円でも実際には家計が赤字になる可能性があります。

月々の返済額を決めたら、その返済額で借りられる金額を確認し、自己資金と合わせて建築予算を決めます。

注文住宅では、建物本体価格だけでなく、土地代、付帯工事費、外構工事費、設計費、登記費用、住宅ローンの諸費用などもかかります。広告などに表示された建物本体価格だけで、総額を判断しないようにします。

予算は次のように整理します。

注文住宅に使える総予算＝無理のない借入額＋使える自己資金

自己資金をすべて頭金に充てると、引っ越し費用や家具・家電の購入費、病気や失業などへの備えが不足することがあります。手元に残す生活予備費を決めたうえで、頭金に回す金額を考えます。

住宅ローンの返済額は、借入額だけでなく、金利タイプ、返済期間、ボーナス返済の有無で変わります。比較するときは、条件をそろえて確認します。

確認項目	見るポイント
借入額	土地・建物・諸費用を含む総額に対して、いくら借りるか
金利タイプ	金利が変わる可能性や、返済額の見直し条件
返済期間	毎月返済額だけでなく、返済終了時の年齢や総支払額
ボーナス返済	ボーナスが減った場合でも返済できるか
諸費用	融資手数料、保証料、登記費用、火災保険料などの支払い方法