注文住宅の土地と建物にかかる費用の配分はどう決める？

注文住宅の土地と建物にかかる費用の配分は、固定の割合ではなく、家づくり全体の予算から諸費用や予備費を先に確保し、必要な建物費を残して土地代を決める方法が基本です。土地を先に決めて予算を使い切ると、建物の広さや性能、外構工事などを削ることになりやすいためです。

配分は、希望するエリアの土地価格だけでなく、建物の広さ・性能、地盤改良や造成の有無、外構工事、住宅ローンの返済額によって変わります。

土地と建物の費用配分は「総予算から逆算」して決める

最初に土地と建物を半分ずつなどと決めるのではなく、次の順番で予算を分けます。

計算式にすると、次のようになります。

土地に使える費用＝家づくり全体の予算 − 建物関連費用 − 土地関連費用 − 予備費

ここでいう建物関連費用には、建物本体だけでなく、付帯工事、設計料、外構工事、照明・カーテン、地盤改良費なども含めます。土地関連費用には、土地代のほか、仲介手数料、登記費用、印紙税、住宅ローン関連費用などが含まれる場合があります。

土地代と建物本体価格だけで予算を組むと、契約後に追加費用が発生して資金が足りなくなることがあります。土地と建物の配分を決める前に、次の費用を確認してください。

特に、地盤改良費や造成費、古家の解体費は、土地の状態によって必要性や金額が変わります。土地の広告に「建築条件なし」と書かれていても、建築に必要な工事費まで含まれているとは限らないため、購入前に確認が必要です。

建物の費用は、延床面積だけでなく、断熱性能、耐震性能、設備、間取り、仕上げ材などで変わります。まず、削りにくい条件と後から変更しやすい条件を分けると、建物予算を決めやすくなります。

たとえば、建物の性能や必要な広さを優先したい場合は、土地の面積や駅からの距離を調整する方法があります。反対に、立地を優先する場合は、建物の延床面積や設備のグレードを見直すことになります。

どちらを優先するかは、将来変えにくい条件を基準に判断します。土地の立地は後から変更できませんが、建物の内装や設備の一部は後から変更できる場合があります。一方、構造や断熱性能の変更は、完成後には大がかりになることがあります。

土地を優先する場合でも、建物が希望の大きさで建てられるかを確認しなければなりません。用途地域、建ぺい率、容積率、接道条件、高さ制限などによって、土地の広さに対して建てられる家の規模が決まるためです。

気に入った土地を見つけたら、土地だけで判断せず、ハウスメーカーや工務店に簡易的な建物プランを作ってもらい、土地代と建物費を合わせて検討します。

土地の購入価格が予算内でも、次の費用によって総額が大きく変わることがあります。

これらが見積もりに含まれていない場合、土地代だけを見て建物の予算を決めることはできません。土地の資料や重要事項説明書だけで判断せず、売主や仲介会社、建築会社に「購入後に必要になりそうな工事は何か」を確認してください。

土地と建物の合計額が借入可能額に収まっていても、無理なく返済できるとは限りません。借入額を決めるときは、現在の家賃だけでなく、固定資産税、火災保険、修繕費、将来の教育費や車の維持費なども考慮します。

また、土地先行融資やつなぎ融資を利用する場合は、建物完成前から利息や手数料が発生することがあります。利用できる融資の種類や費用は金融機関によって異なるため、土地の売買契約前に確認しておくと安心です。

「借りられる金額」ではなく、「毎月返済しても生活費や貯蓄を確保できる金額」を上限として、土地と建物の合計予算を決めることが重要です。

次は、考え方を示すための仮定例です。実際の土地価格や工事費を示すものではありません。