注文住宅の住宅ローン審査対策は、返済に無理のない借入額に抑え、信用情報や収入・自己資金の状況を整え、土地と建物を含む資金計画を早めに固めることです。注文住宅は土地代・建物代・諸費用の支払い時期が分かれるため、一般的な建売住宅よりも確認事項が増えます。
審査基準や必要書類は金融機関によって異なるため、対策をしても審査通過が保証されるわけではありません。まずは、希望する家の総額を把握し、事前審査で借入可能額と無理なく返せる金額を分けて考えましょう。
注文住宅の住宅ローン審査で確認される主な項目
住宅ローン審査では、主に「返済できる収入があるか」「これまでの支払いに問題がないか」「担保となる土地・建物に問題がないか」が確認されます。
- 年収、勤続年数、雇用形態、勤務先
- 住宅ローン以外の借入額と返済状況
- 信用情報に延滞や債務整理などの記録がないか
- 借入希望額と返済期間
- 土地や建物の担保評価
- 自己資金と諸費用の支払い能力
- 団体信用生命保険への加入可否
年収だけで判断されるわけではありません。たとえば年収が高くても、車のローンやカードローンなどの返済額が大きい場合は、住宅ローンに回せる返済余力が小さいと判断される可能性があります。
最初に行うべき審査対策は借入額の見直し
最も重要な対策は、借りられる金額ではなく、毎月無理なく返せる金額を基準に資金計画を立てることです。金融機関は年収に対する年間返済額の割合などを確認しますが、具体的な基準は金融機関やローン商品によって異なります。
借入額を考えるときは、住宅ローンの返済だけでなく、次の費用も含めて計算します。
- 土地代と建物代
- 設計料、申請費用、地盤調査・改良費
- 登記費用、仲介手数料、印紙税などの諸費用
- 火災保険料や地震保険料
- 引っ越し費用や家具・家電の購入費
- 固定資産税や将来の修繕費
土地の造成費、外構工事費、照明・カーテン・エアコンなどが見積もりに含まれていないと、後から必要な資金が増えることがあります。住宅会社には、建物本体以外の費用も含めた総額を確認してください。
他の借入を整理して返済負担を下げる
自動車ローン、教育ローン、カードローン、リボ払い、スマートフォン端末の分割払いなどは、住宅ローン審査で返済額として考慮されることがあります。住宅ローンの申し込み前に、残高と毎月の返済額を一覧にしましょう。
返済負担を下げる方法
- 残高の少ない借入を完済する
- リボ払いなど金利や返済期間が分かりにくい借入を整理する
- 不要な借入枠やクレジットカードを整理する
- 新たな分割払いやカードローンの利用を控える
借入を完済した場合でも、金融機関によっては完済を確認できる書類を求めることがあります。完済証明書などを保管し、申し込み時に申告漏れがないようにしてください。
クレジットカードの保有だけで直ちに審査に落ちるとは限りません。ただし、使っていないカードや借入枠が多い場合は、金融機関から確認を求められることがあるため、不要なものは整理を検討します。
信用情報に問題がないか確認する
住宅ローン審査では、クレジットカードやローンなどの支払い履歴が確認されます。過去の延滞がある場合は、審査に影響する可能性があります。
特に注意したいのは、次のような支払いです。
- クレジットカードの利用代金
- スマートフォン端末の分割払い
- 自動車ローンや教育ローン
- カードローンやリボ払い
- 税金や社会保険料など、金融機関が確認する支払い
支払日の口座残高不足による短期の遅れでも、登録や扱いはケースによって異なります。心当たりがある場合は、住宅ローンを申し込む前に信用情報機関へ本人開示を申し込み、登録内容を確認する方法があります。
信用情報に誤りがある場合は、登録元の金融機関や保証会社へ確認してください。記録を自分で消すことはできないため、「信用情報を消去できる」とうたう業者への依頼は避けましょう。
収入や勤務状況を安定させる
審査前に転職、独立、退職などを予定している場合は、審査や融資実行の条件に影響する可能性があります。転職を禁止するルールが一律にあるわけではありませんが、勤続年数や収入の継続性を重視する金融機関もあります。
転職や独立を考えている人は、申し込み前に金融機関へ相談し、現在の勤務状況と今後の予定を正確に伝えてください。審査中や融資実行前に転職した場合も、黙って進めず、担当者へ連絡することが大切です。
自営業者や会社経営者は、給与収入だけでなく、確定申告書や決算書など複数年分の資料を求められることがあります。必要な年数や書類は金融機関によって異なるため、早めに確認しましょう。
自己資金と諸費用を準備する
自己資金を用意すると借入額を減らせるため、毎月の返済額や総返済額を抑えやすくなります。ただし、自己資金をすべて住宅購入に使い、手元資金がなくなるのは避けるべきです。
引っ越し後の生活費、病気や休職などに備える資金、家電の買い替え費用などを残したうえで、住宅に使える金額を決めてください。
自己資金の出どころも確認されることがあります。預貯金、親族からの援助、贈与などを利用する場合は、誰がいくら負担するのかを整理し、必要に応じて税金や名義への影響も確認しましょう。
土地と建物の計画を早めに固める
注文住宅では、土地だけ先に購入する場合や、建築前に着手金・中間金を支払う場合があります。通常の住宅ローンが建物完成時に一括実行される商品では、途中の支払いに対応できないことがあります。
そのため、土地探しや工務店選びと並行して、次の点を金融機関へ確認します。
- 土地代を住宅ローンに含められるか
- 建物の着手金や中間金に対応できるか
- つなぎ融資や分割実行を利用できるか
- 融資実行までに必要な契約書や建築確認書類は何か
- 土地購入から建物完成までの期限が決められているか
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に、土地代や工事費の一部を一時的に借りる仕組みです。利用できるかどうか、金利や手数料、返済開始時期は商品ごとに異なるため、住宅ローン本体と合わせて総費用を確認してください。
事前審査の前に書類と申告内容をそろえる
審査では、申込内容と提出書類の内容が一致していることが重要です。収入や借入を少なく申告したり、他の借入を記載しなかったりすると、後の本審査で問題になる可能性があります。
一般的に準備を求められることがある書類は次のとおりです。必要書類は金融機関や職業によって異なります。
- 本人確認書類
- 源泉徴収票や所得証明書
- 確定申告書や納税証明書
- 他の借入の残高・返済予定が分かる資料
- 土地の資料や売買契約書
- 建物の見積書、請負契約書、図面など
注文住宅では、事前審査の時点で建物の詳細が決まっていないこともあります。その場合でも、土地代、建物工事費、付帯工事費、諸費用を含めた現実的な予算を提示できるようにしておくと、後の計画変更を抑えやすくなります。
審査中に避けたい行動
事前審査に通った後も、本審査や融資実行までに状況が変わると再確認が行われることがあります。次の行動は、必要性がない限り控えるのが無難です。
- 新しいカードローンや分割払いを申し込む
- クレジットカードの支払いを遅らせる
- 転職や独立をする
- 申告していない借入を増やす
- 大きな買い物をして預貯金を大きく減らす
- 土地や建物の契約内容を大きく変更する
やむを得ない事情がある場合は、自己判断で隠さず、融資を申し込んでいる金融機関へ相談してください。
審査に通りにくいときの見直し方
審査結果が希望どおりにならない場合は、借入額だけでなく、返済期間、他の借入、土地・建物の計画、申し込み先を順番に見直します。
- 他の借入残高と毎月の返済額を確認する
- 土地代・建物代・諸費用を含む総額を組み直す
- 不要な工事や設備を削り、借入希望額を下げる
- 手元資金を残せる範囲で自己資金を増やす
- 返済期間を変更した場合の毎月返済額と総返済額を比較する
- 金融機関に否決や減額の理由を確認できるか相談する
審査に落ちた理由は、金融機関から具体的に説明されないこともあります。短期間に多くの金融機関へ無計画に申し込むのではなく、借入状況や資金計画を整理してから次の申し込みを検討してください。
注文住宅の住宅ローン審査対策で最初にすること
最初に、土地代・建物代・付帯工事費・諸費用を含めた総予算と、現在の借入一覧を作成してください。そのうえで、住宅ローンの事前審査を申し込み、土地購入や着手金の支払い方法まで金融機関に確認します。
審査対策の基本は、借入額を抑えること、支払いの延滞を避けること、収入や借入を正確に申告すること、注文住宅特有の支払い時期に対応したローンを選ぶことです。金融機関ごとに基準や対応できる費用が異なるため、希望額だけでなく、無理なく返せる額と融資実行までの資金繰りを比較して判断しましょう。
