注文住宅の予算目安は年収でどう決まる？

注文住宅の予算目安は、年収だけで決まりません。年収から毎月無理なく返せる金額を考え、借入期間や金利、自己資金、土地の有無、ほかのローンを合わせて決めます。金融機関が借りられる金額と、家計から見て無理なく返せる予算は異なるため、まずは返済額を基準に考えることが大切です。

注文住宅の予算は「年収に対する返済額」から考える

予算の出発点は、住宅ローンの年間返済額を年収の何％にするかです。金融機関の審査では返済負担率が使われますが、審査に通る上限がそのまま安心して返せる金額になるとは限りません。

検討の目安として、住宅ローンの年間返済額を額面年収の20～25％程度に置く方法があります。ただし、これは家計の状況に応じて調整する計画上の目安であり、すべての家庭に当てはまる基準ではありません。

計算式は次のとおりです。

毎月の住宅ローン返済額の目安＝額面年収×20～25％÷12

たとえば、年収600万円で返済割合を25％と仮定すると、年間返済額は150万円、毎月の返済額は12万5,000円です。実際には、固定資産税、火災保険、修繕費、マンションの場合の管理費なども必要になるため、住宅ローン以外の住居費を含めて判断します。

年収別の返済額と借入額はどのくらいか

次の表は、返済割合を25％、金利を年1％、返済期間を35年、元利均等返済、ボーナス返済なしと仮定した計算例です。実際の借入可能額や適用金利を示すものではありません。

借入額は、毎月返済額を一定の金利と期間で計算した仮定例です。金利が上がる、返済期間を短くする、ボーナス返済を使わないといった条件の違いで、同じ年収でも借入額は変わります。

注文住宅の総予算は「借入額＋自己資金」で決まる

注文住宅で使える総予算は、住宅ローンの借入額に自己資金を加えて考えます。ただし、自己資金をすべて建築費に使えるわけではありません。

注文住宅の総予算＝住宅ローンの借入額＋使える自己資金

自己資金からは、土地・建物の購入や建築に直接使う費用だけでなく、次のような支出も差し引きます。

• 土地や建物の契約に関わる諸費用
• 住宅ローンの手数料や保証に関わる費用
• 登記費用、税金、火災保険料
• 引っ越し費用や家具・家電の購入費
• 入居後の修繕や予備費

これらの金額は、土地の有無、住宅ローンの商品、建築会社、地域などで変わります。総予算を決めるときは、建物本体の見積もりだけでなく、土地代と諸費用を含めた総額で比較してください。

年収以外に予算を左右する条件

年収が同じでも、次の条件によって無理のない注文住宅の予算は変わります。

ほかの借入があるか

自動車ローン、教育ローン、カードの分割払いやリボ払いなどがある場合、その返済額も家計から出ていきます。住宅ローンだけで返済割合を計算すると、実際より余裕があるように見えるため、毎月の返済額を合算して確認します。

共働きの収入をどこまで見込むか

夫婦の収入を合算すれば借入額を増やせる場合がありますが、育児休業、時短勤務、転職、退職などで世帯収入が変わる可能性があります。現在の合算年収だけでなく、どちらか一方の収入が減った場合にも返済できるかを確認することが重要です。

土地を購入するか

土地を持っていない場合は、建物の予算だけでなく土地代も必要です。土地と建物に予算を配分するときは、先に建物の希望をすべて盛り込むのではなく、土地代、建築費、諸費用を合計して予算内に収まるかを確認します。

将来の支出が増えるか

子どもの進学費用、車の買い替え、親の介護、老後資金など、住宅以外の支出も返済計画に含めます。現在の家賃と同じ返済額でも、将来の支出が増える家庭では負担が大きくなることがあります。

注文住宅の予算を決める手順

年収から予算を考えるときは、借入可能額を先に決めるのではなく、家計から返せる金額を確認します。

1. 毎月の手取り収入を確認する。給与だけでなく、賞与や変動する収入は分けて考えます。
2. 住宅以外の毎月の支出を整理する。生活費、教育費、車の維持費、保険料、ほかのローン返済額を確認します。
3. 住宅に使える毎月の金額を決める。住宅ローンだけでなく、税金、保険、修繕費なども含めます。
4. 金利と返済期間を決めて借入額を試算する。変動金利を選ぶ場合は、金利上昇時の返済額も確認します。
5. 土地代、建物代、諸費用に配分する。見積もりに含まれない費用がないか、建築会社や金融機関に確認します。
6. 収入が減った場合の返済も確認する。育児休業や退職などの可能性がある場合は、その期間を含めて家計を試算します。

試算した毎月返済額が現在の家計で継続できるか、預貯金を使ったあとも生活防衛資金を残せるかを確認できれば、予算の上限をより現実的に判断できます。

借りられる金額ではなく、返せる金額で決める

注文住宅の予算目安は、年収に一定の倍率を掛けて一律に決めるものではありません。年収から返済可能額を考え、借入条件、自己資金、土地代、諸費用、将来の支出を合わせて決めます。

最初に行うことは、ほかのローンを含めた毎月の支出を整理し、住宅に回せる金額を算出することです。その金額をもとに複数の金利・返済期間で試算し、家計に余裕を残せる範囲を注文住宅の予算上限にしてください。