注文住宅でつなぎ融資が必要か判断するポイントは？

注文住宅でつなぎ融資が必要かどうかは、住宅ローンの実行時期と、土地代・着工金・中間金の支払い時期が合うかで決まります。住宅ローンは建物の完成・引き渡し時に実行されることが多いため、それより前にまとまった支払いが必要で、自己資金だけでは足りない場合は、つなぎ融資を検討します。

一方、自己資金で前払いできる場合や、住宅ローンの分割融資・土地先行融資を利用できる場合は、一般的なつなぎ融資が不要になることもあります。

注文住宅でつなぎ融資が必要になりやすいケース

住宅ローンが実行される前に、土地代や工事代金の支払いが必要になるケースでは、つなぎ融資が必要になりやすいです。

注文住宅では、建売住宅の購入と異なり、建物が完成する前に複数回の支払いが発生することがあります。代表的な支払いは次のとおりです。

住宅ローンの融資が建物の完成時に一括で実行される契約の場合、土地代や着工金などの先行支払いには、そのまま住宅ローンを充てられません。この不足分を一時的に借りる方法の一つが、つなぎ融資です。

最初に確認するのは、利用予定の住宅ローンがいつ実行されるかです。建物の引き渡し時に一括実行されるのか、土地購入時や工事の進行に合わせて分割実行できるのかによって、つなぎ融資の必要性が変わります。

住宅ローンの事前審査に通っていても、それだけで土地代や着工金に使えるとは限りません。次の点を金融機関に確認してください。

土地代や着工金など、住宅ローン実行前に必要な金額を自己資金で支払えるなら、つなぎ融資を使わずに済む可能性があります。

ただし、自己資金を前払いに使い切ると、引っ越し費用、家具・家電、登記費用、各種手数料などの支払いに余裕がなくなることがあります。自己資金を使う場合は、前払い後に残す資金も含めて計算しましょう。

なお、手付金や工事代金の割合・支払時期は、土地の売買契約や工事請負契約によって異なります。契約前に、金額と支払日を確認することが大切です。

工事会社や土地の売主と支払時期を調整できれば、つなぎ融資が不要になる場合もあります。ただし、支払条件を変更できるかどうかは相手方の契約条件によるため、必ず調整できるとは限りません。

「住宅ローンの実行日に支払いたい」と考えている場合は、契約前に工事会社や不動産会社へ相談し、次の内容を確認します。

つなぎ融資以外にも、前払い資金を用意する方法があります。ただし、利用できるかどうかは金融機関や契約内容によって異なります。

分割融資や土地先行融資は、名称や仕組みが金融機関によって異なります。また、住宅ローンと同じ条件で利用できるとは限らないため、つなぎ融資と金利、手数料、返済開始時期を比較して判断します。

つなぎ融資では、借入額だけでなく、借入期間や金利、手数料を確認する必要があります。特に、土地代から建物完成までの期間が長いほど、利息の負担が増える可能性があります。

主に確認する費用は次のとおりです。

利息の計算方法は商品によって異なりますが、単純化すると、借入額・年利・借入日数を使って次のように考えられます。

利息の目安＝借入額 × 年利 × 借入日数 ÷ 365

たとえば、借入額や金利、日数を仮に設定して計算することはできますが、実際の請求額は金融機関の計算方法や手数料によって変わります。総額を比較するときは、利息だけでなく事務手数料なども含めて確認してください。

つなぎ融資は住宅ローンとは別に一時的な借入をする方法で、分割融資は住宅ローンを複数回に分けて受け取る方法です。どちらが有利かは、金利だけでなく、手数料や返済開始時期を含めて判断します。

比較項目	つなぎ融資	分割融資
借入の位置づけ	住宅ローン実行前の一時的な借入	住宅ローンを複数回に分けて実行
利用時期	土地代・着工金・中間金などの前払い時	金融機関が定める複数の実行時期
確認が必要な点	金利、手数料、借入期間、返済方法	分割実行の条件、利息、手数料、抵当権の扱い
向いている可能性があるケース	前払いが必要で、分割融資を利用できない場合	金融機関が希望する支払時期に合わせて実行できる場合